Resolvemos todas sus dudas sobre la extinción de condominio

Tengo un piso o inmueble en copropiedad y no quiero seguir: ¿qué puedo hacer?

En no pocas ocasiones, y por distintas razones, alguien puede llegar a compartir la propiedad de un piso o de varios inmuebles con otras personas.

El ejemplo típico es el de hermanos que adquieren por herencia inmuebles de sus padres, que se les adjudican por partes indivisas iguales. También cuando un matrimonio o pareja adquiere un inmueble.

El problema o dificultad se da cuando el bien, el inmueble, es indivisible, bien materialmente, jurídicamente o en supuestos en los que la división se desmerezca su valor.

Por ejemplo, si se trata de una parcela que, siendo divisible, sin embargo, los metros cuadrados edificables se reducen si se divide -por establecerlo la normativa urbanística-, reduciendo su valor.

Otro ejemplo típico es el de un piso, en un edificio, cuyas normas no permitan dividir la finca. Analizamos aquí la regulación establecida en el Código Civil.

¿Puede pactarse entre los copropietarios mantener esa copropiedad? ¿Por cuánto tiempo?

Nuestro Código Civil permite el pacto de los copropietarios consistente en permanecer en dicha copropiedad por un plazo máximo de diez años.

Ese plazo, llegado su vencimiento, puede renovarse, como máximo con ese límite temporal de diez años.

Pero, como indicamos, requiere consentimiento de todos los copropietarios.

¿Qué puedo hacer si no quiero seguir con esa propiedad en común, si quiero realizar mi parte?

Nuestro Derecho Civil reconoce a toda persona que tenga una propiedad compartida, una copropiedad, el derecho irrenunciable e imprescriptible de cesar en esa situación.

Y, en consecuencia, puede forzar al resto de copropietarios a llegar a un acuerdo, de forma que, alternativamente:

• Se queda toda la propiedad uno o varios de los copropietarios, compensando económicamente al quienes ceden su participación.
• Se vende a un tercero la totalidad de la propiedad de todos los copropietarios, recibiendo el precio.
• Si no se llega a un acuerdo, se interpone un procedimiento judicial denominado disolución de condominio en virtud del que, al final, el Juzgado procederá a subastar el inmueble.

Normalmente, interpuesta la demanda de disolución de condominio, los copropietarios inicialmente reticentes se ponen de acuerdo con el resto, para evitar la subasta.

Lo que normalmente ocurre es que, en los casos en que más resistencia ponen los copropietarios que no quieren poner fin a dicha situación, en cuanto ven que se van produciendo actuaciones judiciales tendentes a subastar el inmueble, acaban poniéndose de acuerdo para que la salida o solución sea consensuada, ante el peligro de que en subasta se acabe percibiendo mucho menos que el valor que tiene el inmueble.

Esto es lo que, por lo menos, a este letrado le ha ocurrido en todas las ocasiones en que ha iniciado un procedimiento de disolución de condominio judicial. Se acaba llegando a un acuerdo antes de la subasta, o incluso en cuanto se ha presentado la demanda, dado que en ese momento se tiene conciencia cierta de que “la cosa va en serio.”

Si se queda la finca uno de los copropietarios ¿Se liberan de sus obligaciones los que dejan de ser propietarios frente a terceros?

Esta cuestión requiere aclarar lo siguiente:

Todas las cargas y gravámenes que la finca tiene no quedan afectadas en absoluto, permaneciendo intactas. Por ejemplo, si la finca está hipotecada, la hipoteca permanece garantizando el préstamo.

Lo mismo si la finca tiene una servidumbre. Que se modifique la titularidad, la propiedad, no tiene efecto en esas cargas.

Pero, dicho lo anterior, sí es preciso aclarar que, por ejemplo, si los copropietarios al comprar el inmueble solicitaron un préstamo hipotecario, para liberarse de esa deuda aquellos que dejen de ser propietarios, tienen que conseguir que el banco les libere de esa deuda.

Cuando se firma un contrato de préstamo con la entidad financiera, todos los prestatarios, todos ellos, deben de forma solidaria esa deuda al banco, todos deben el total del préstamo que quede pendiente de amortización.

De esta forma, aún cuando dejen varios de ellos de ser propietarios de la finca, y pese a que el que se quede con la finca asuma todas las obligaciones de ese préstamo, en realidad, sólo si el banco acepta liberar al resto, podrán estar tranquilos. Sólo así se liberarán de esa deuda.

La razón está en que el contrato de préstamo lo firmaron todos ellos frente al banco, de forma que la liberación de parte de los prestatarios, requiere que el banco lo acepte.

Esto es importantísimo, puesto que nos hemos encontrado en muchas ocasiones en que se otorga la escritura de extinción de condominio, y los que ceden o transmiten su propiedad a uno de los copropietarios, asumiendo éste la obligación de pago del préstamo, han pensado que quedaban liberados, cuando no es así en absoluto.

Si el banco no acepta liberarles:

• No sólo están en riesgo de embargo si el que asume la obligación de pago no cumple, teniendo que responder con todo su patrimonio.
• Es que, además, esa deuda bancaria consta en los ficheros bancarios, de forma que si pretenden obtener un préstamo constará esa deuda y dificultará la concesión de otros préstamos.

Es una situación que suele producirse, en no pocas ocasiones, en divorcios y separaciones.

Por otra parte, en caso de divorcio o separación, si se extingue el condominio de un bien ganancial, de la vivienda que, a su vez, el Juez otorgó el uso a uno de los cónyuges y a los hijos, pese a que se extinga y pase a ser propiedad del otro cónyuge, no podrá afectar al uso que tiene el cónyuge y los hijos atribuido por el juez.

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Miguel Ángel Durán Muñoz
Socio Director