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30/03/2021¿Qué es una vivienda de protección oficial?
Una vivienda de protección oficial es vivienda cuya promoción participa la Administración pública con el fin de que colectivos con mayores dificultades puedan acceder a una vivienda digna.
¿Cuál es su régimen legal?
Régimen legal:
Sobre la regulación de las VPO, hay que tener en cuenta que:
- Las Comunidades Autónomas tienen competencia exclusiva en materia de vivienda.
- La actuación del Ministerio de Fomento se materializa en regular los Planes Estatales de Vivienda, donde sientan las bases de los principales objetivos y requisitos para el acceso a esa vivienda, siendo competentes las Administraciones Autonómicas para la implementación de esos Planes de Vivienda, y para la gestión de las ayudas de dichos programas.
¿Qué características tienen las VPO?
Principales características de las viviendas de protección oficial:
1º.- Viviendas con características mínimas:
En los Planes Estatales de vivienda se regulan las características constructivas mínimas que los promotores privados o públicos deben respetar para la construcción de estas viviendas de protección oficial.
2º.- Régimen de protección pública:
Las viviendas calificadas como vivienda de protección pública se someterán al régimen de uso, de conservación y aprovechamiento y al régimen sancionador reflejado en el Plan Estatal hasta cumplir el plazo de duración de dichos regímenes.
La protección pública, entre otras cosas, supone que:
- En las viviendas VPO destinadas por la compra: la Administración Pública, limita los precios de compra y venta de la vivienda. Incluso limita la posibilidad de poner a la venta la vivienda en un plazo mínimo, salvo por causas debidamente justificadas.
- En las viviendas VPO destinadas al arrendamiento: Establece una duración mínima del arrendamiento y las rentas máximas de arrendamiento.
Sobre la protección pública:
¿Cuánto dura ese régimen de protección pública?
Esa respuesta la encontraremos en los diferentes planes estatales de vivienda, pueden ir desde 30 años desde que la administración pública ha calificado la vivienda como vivienda de protección pública (como sucede en el Plan Estatal de 2005-2008 o 2009-2012) o de 15 años (como sucede en el Plan Estatal de 1998-2001 o 2002-2005).
Sobre estos plazos que limitan la facultad de disposición de los propietarios de las viviendas VPO que han venido regulándose en los diferentes Planes Estatales.
Limitaciones que han sido avaladas por nuestro Tribunal Constitucional en sentencia 112/2013, de 9 de mayo, al señalar que es lógico que se establezca un período mínimo de vinculación de las viviendas con un régimen jurídico de protección para compensar el esfuerzo económico realizado y que no se desvirtúe el sentido de la subvención otorgada. (…)
Entendiendo que: la fijación de un período mínimo de vinculación de la vivienda a un régimen de protección pública constituye una auténtica contrapartida a los beneficios obtenidos con la adjudicación de dicha vivienda que garantiza el cumplimiento de los fines pretendidos con el establecimiento de estas ayudas públicas y que encuentra su fundamento en la demanda social de vivienda y en la necesidad de que exista un mercado de viviendas de protección oficial con un precio asequible.
¿Se puede vender durante este período de protección?
Sí, aunque será necesario que:
- El comprador debe ser demandante de vivienda de protección oficial.
- El precio no es libre, sino el que marque la Administración pública para ese tipo de vivienda. Es necesario informarse previamente para saber los precios máximos de venta de este tipo de vivienda.
¿Se puede vender una vez finalice el período de protección pública?
Sí, una vez transcurre ese período de tiempo automáticamente la vivienda se “libera” pasando a ser libre sin que quede limitada por el Plan Estatal que la regula, eso sí, la Administración competente podrá exigir as ayudas públicas recibidas más los intereses legales correspondientes (calculados desde el momento de la percepción de las ayudas).
Esa vivienda se “descalificaría voluntariamente”, para ello, es aconsejable solicitar a los organismos competentes un certificado en el que conste que esa vivienda ya no se encuentra dentro del régimen legal de protección.
| ¿Quiere vender una vivienda de VPO? ¿Sabe Vd. si puede descalificarla? Nosotros le podemos ayudar, comprobando que tipo de plan estatal se aplica a la vivienda, y solicitando la autorización correspondiente a los órganos administrativos de su CCAA para que pueda libremente vender la vivienda. |
Y si vendemos la vivienda sin respetar los límites, ¿Qué ocurre?
Los planes estatales regulan un procedimiento sancionador, que van desde la obligación del reintegro de las ayudas económicas con el interés de demora correspondiente desde el momento del pago de la subvención hasta la fecha en que se acuerde el reintegro, hasta la posibilidad del ejercicio de un derecho de tanteo y retracto para revertir la vivienda de protección pública a la Administración.
3º.- Beneficiarios de las viviendas de protección oficial:
Estas viviendas se destinan preferentemente para una serie de colectivos, entre las que podemos destacar:
- Unidades familiares que tengan no superen el nivel de ingresos que marca el Plan Estatal
- Jóvenes menores de 35 años y personas mayores de 65 años
- Personas dependientes o con discapacidad reconocida
- Mujeres víctimas de violencia de género
- Afectados por situaciones catastróficas.
- Personas en situación de especial vulnerabilidad
Estos colectivos, adicionalmente deben cumplir varios requisitos que también vienen establecidos en el Plan Estatal de Vivienda, los más frecuentes son:
- No ser titulares de ninguna vivienda libre o de protección pública.
- Estar inscrito en el Registro público de demandantes de vivienda de protección oficial, dicho registro es gestionado por cada CCAA.
- Disponer de unos ingresos mínimos y no superar los ingresos máximos marcados por cada CCA.
En cuanto al Registro Público de demandantes de vivienda de protección oficial, es el requisito que tienen en común todas las Comunidades autónomas, ya que para tener acceso a este tipo de viviendas cualquier ciudadanos que quiera optar debe primeramente inscribirse en este registro.
Este Registro exigirá la presentación de la documentación relativa a la situación personal y al nivel de ingresos, por lo tanto, esta autorización ya permite al ciudadano optar por una vivienda VPO.
¿Quiere comprar una vivienda VPO? ¿Es Vd. demandante de vivienda de protección oficial? Nosotros le asesoramos y presentamos la solicitud ante los órganos administrativos de su CCAA para que quede inscrito como demandante de vivienda VPO. |
4º.- Obligaciones de los beneficiarios de la vivienda de protección oficial:
Los beneficiarios de estas viviendas de protección pública tienen además que cumplir una serie de obligaciones que son principalmente:
- Que la vivienda VPO se destine a residencia habitual y permanente del propietario
- Que la transmisión de la vivienda, tras haber transcurrido el plazo de prohibición de venta, y si se produce dentro del plazo legal de protección pública venga autorizado por la Comunidad Autónoma pertinente.
- Que el precio de la venta sea dentro de los limites fijados por la Comunidad Autónoma competente.
5º.- Ayudas para la adquisición de vivienda de protección oficial:
Además, se regula una serie de subvenciones, subsidios y otras ayudas directas para el acceso de estas viviendas de protección pública.
Las ayudas son de dos tipos:
1.- Los préstamos cualificados o convenidos, es decir, son préstamos que se han concertado previamente por el Ministerio de Vivienda del Gobierno de España y las diferentes entidades bancarias con los que tiene formalizado un convenio de colaboración.
Estos préstamos tienen unas especiales características como que:
- No se podrá aplicar comisión alguna por ningún concepto.
- Tipo de interés es el que regula el propio Plan Estatal.
2.- Ayudas económicas directas: que son:
- a) Ayuda económicas directa destinadas que está destinada a facilitar el pago de la entrada de la vivienda.
- b) Subsidiación de los préstamos cualificados: que es una cuantía que es descontada de las cuotas de amortización del préstamo.
Todas estas ayudas se conceden a los solicitantes que cumplen las condiciones que refleja el propio Plan Estatal.
¿Y la financiación para la compra de estas viviendas?
Sobre este punto, es muy importante tener en cuenta que las Entidades Bancarias, con independencia de que el préstamo convenido venga regulado por los Convenios de colaboración firmados con el Ministerio de Vivienda, deben cumplir las obligaciones de transparencia en la incorporación de las condiciones del préstamo.
En nuestro despacho, hemos descubierto que NO SIEMPRE estas obligaciones de transparencia son cumplidas por las Entidades Bancarias, ya que en determinados casos no informan ni siquiera del tipo de interés que se le va a aplicar al préstamo, o en otras incluso se ha insertado cláusulas suelo, que son cláusulas que se han declarado nulas de pleno derecho por nuestros tribunales.
| Vd. tiene una hipoteca VPO ¿Sabe que tipo de interés le están cobrando? Nosotros podemos asesorarle, comprobar si su préstamo es conforme al Plan Estatal y si contiene alguna cláusula abusiva. |
