Guía práctica sobre el despido
12/06/2019
Miguel Durán, Socio Presidente de Durán & Durán Abogados, en la Cumbre CEO 2019
20/06/2019
¿Qué es un aval hipotecario?
El aval es el contrato por el que una persona garantiza el cumplimiento de obligaciones de otra. Según la definición del Banco de España, un avalista hipotecario asume el pago de una deuda de otra persona cuando esta no paga.
Es práctica habitual de las entidades bancarias y financieras que, cuando una persona acude para financiar la compra de su vivienda, exijan que los padres u otros familiares avalen con todo su patrimonio el préstamo, convirtiéndose así en avalistas hipotecarios.
En muchas ocasiones se exige a los avalistas hipotecar su propia vivienda en garantía del préstamo concedido a un tercero (hijos, familiares o, incluso, sociedad), sin tener éste ningún interés económico con la operación que se está realizando.
Derechos del avalista hipotecario
Son muchos los casos en los que las personas que avalan una hipoteca no son informadas de las devastadoras consecuencias que supone para ellas que el deudor principal del préstamo no pague las cuotas del mismo. Además, tampoco se les aclaran las concretas renuncias a sus derechos que efectúan con el simple gesto de firmar como avalistas hipotecarios.
Los derechos cuya renuncia se impone por la entidad financiera al avalista sin información alguna sobre su alcance, son los siguientes:
- Beneficio de excusión: es el beneficio por el que el acreedor (banco) se dirige primero contra los bienes del deudor antes que contra el avalista.
- Beneficio de división: tiene lugar en el supuesto de que existan varios fiadores o avalistas, se divida la deuda en partes iguales y se reclame únicamente una parte a cada fiador.
- Beneficio de orden: en esta ocasión, el acreedor debe seguir el orden y, en consecuencia, dirigirse primero contra el deudor y sólo posteriormente contra el fiador.
En la práctica, el avalista acude el día de la firma a firmar la escritura pública sin ningún tipo de información previa y sin negociación alguna de la cláusula de afianzamiento con la entidad que se le impone directamente.
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¿Quién puede reclamar la nulidad del aval hipotecario?
La nulidad de aval hipotecario, por entender que es una cláusula abusiva dentro del préstamo hipotecario, la pueden reclamar las personas que tengan la condición de consumidor.
Se considera consumidor a aquella persona física que actúa en un ámbito ajeno al ámbito profesional.
El artículo 8 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación, sanciona con nulidad a las condiciones generales que sean abusivas. Entre otras, declara nulas las condiciones generales que sean abusivas cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, remitiéndose a la normativa de consumidores y usuarios.
En la mayoría de los préstamos hipotecarios se incluye una cláusula de aval solidario que hace que el consumidor renuncie a los beneficios antes mencionados. Estas cláusulas están predispuestas, es decir, incorporadas al contrato sin que el consumidor haya podido modificar su contenido y sobre las que, en multitud de ocasiones, no se ha informado previamente ni de forma suficiente.
Dicha renuncia es nula conforme a lo previsto en el art. 10 del TRLGDCU toda vez que “la renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del código civil”.
Las entidades bancarias, redactan unilateralmente el contrato, sin alternativa alguna de que el consumidor influya en el contenido del mismo y sin prevenirle de estos hechos.
¿Cómo dejar de ser avalista de una hipoteca?
En primer lugar, para poder liberarse de la responsabilidad exigida por la entidad financiera cuando se tiene la condición de avalista hipotecario, en Durán & Durán Abogados revisaremos la escritura de préstamo hipotecario para analizar si la entidad somete al avalista a un afianzamiento solidario, renunciando a todos los derechos que el propio Código Civil otorga al fiador y sin que esta renuncia haya sido negociada individualmente por el banco.
Dichos derechos antes comentados son: Beneficio de excusión, beneficio de división y beneficio de orden.
Una renuncia a esos beneficios o derechos requiere una renuncia expresa, pero, además, si se trata de consumidores, es precisa una verdadera y transparente información, evitando situaciones de abuso y de desequilibrio.
Si se dan estos requisitos, se puede solicitar la nulidad de dicho aval por ser cláusula abusiva y así liberarse del préstamo hipotecario.
¿Cuándo desaparece el aval de una hipoteca?
Únicamente desaparece el aval, cuando la hipoteca se ha amortizado totalmente, es decir, cuando ya no hay deuda pendiente del préstamo.
Si se da la circunstancia de que tenemos que responder como avalistas o bien, queremos dejar de avalar un préstamo antes de que esto ocurra, se deberá iniciar un procedimiento judicial en el que se solicite la nulidad del aval demandando a la entidad financiera.
Cuando se dicte Sentencia, siendo esta estimatoria para el avalista, y se estime la acción de nulidad, una vez sea firme, se tendrá por no puesta la cláusula de aval y el préstamo hipotecario no vinculará a aquellas personas que fueron avalistas, eliminando así la condición de avalista y liberando a éste de cualquier responsabilidad.
Existen ya sentencias en las que se declara que, si la entidad financiera ha actuado con abuso de derecho, mala fe y con abuso de su posición dominante, se puede decretar la nulidad de dicha cláusula.
Durán & Durán Abogados gana una sentencia que declara la nulidad de un aval hipotecario de unos padres a su hija de 210.000€
¿Qué pasa con las cuotas hipotecarias pagadas en la condición de avalista?
En primer lugar, cuando se declara la nulidad del aval como cláusula abusiva, los avalistas dejan de responder con sus bienes presentes y futuros ante la deuda.
En el supuesto que el avalista hipotecario haya abonado cuotas hipotecarias, con la declaración de nulidad de dicha, el importe pagado o embargado le deberá ser devuelto al avalista con los intereses legales desde la fecha de cada pago.
Si es avalista de un préstamo hipotecario sin ser debidamente informado, en Durán & Durán Abogados le ayudaremos para que su reclamación prospere y se declare la nulidad del aval hipotecario.
