Obras pagadas por yerno en vivienda cedida por suegros en precario: ¿existe obligación de restituir su coste al yerno que lo reclama?

Esas obras, en lo que aquí importa, pueden consistir en obras “necesarias”, que consisten en aquellas que el propietario debería haber realizado, en todo caso, para que el inmueble se conserve en condiciones o, también pueden de la denominadas “útiles”, en el sentido de incrementar el valor y condiciones de la finca, pero que no habría sido necesario que el propietario las hubiese tenido que realizar en todo caso.

El supuesto, ha sido abordado por la Excma. Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia núm. 755/2021, de 3 de noviembre de 2021, que resuelve un supuesto en el que cedida una parte de la vivienda de los padres a su hija y yerno (con una nieta), éste efectúa obras por importe de unos 76.000 euros, consistentes en un garaje y una piscina, cuyo uso no estaba limitado al citado matrimonio, sino que el uso era también posible para los padres, que vivían en otra parte del inmueble, pero con acceso al resultado de dichas obras.

El yerno, tras divorciarse de la hija de los propietarios del inmueble, reclamó a sus exsuegros el importe del coste de las obras realizadas por el mismo, pese a que la posesión del inmueble le fue cedido en concepto de precario.

En primera instancia, el Juzgado desestimó la demanda del yerno, considerando que no reunía los requisitos establecidos en el Código Civil para ser reembolsado de dichos costes, dado que no podía ser considerado un poseedor de buena fe.

Al tener la posesión como mero precarista, si realizaba dichas obras sabía que no existía obligación de los propietarios, sus suegros, a reembolsarle el importe de dichas obras realizadas por el mismo, pese a que su realización fuese consentida por los propietarios.

Sin embargo, en segunda instancia, la Audiencia Provincial estimó la demanda, contra la que los propietarios -suegros- interpusieron recurso de casación.

Para entender lo sucedido, hemos de partir de que, conforme a una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo: “… cuando un tercero (frecuentemente en la práctica los padres de uno de los miembros de una pareja, casada o no) cede gratuitamente el uso de una vivienda para que sirva a su uso genérico de vivienda, para cubrir la necesidad de alojamiento de esa unidad familiar, sin fijar un plazo determinado ni un uso específico al que deba destinarse, no hay comodato (cfr. art. 1750 CC) sino precario, lo que permite recuperar la vivienda cuando cesa el único título que justificaba la posesión de sus ocupantes, la voluntad de quien cedió el uso (art. 250.1.2.ª LEC).”

En este caso, la hija y el yerno estaban en situación denominada de precario, al haber disfrutado el yerno demandante y su familia de la vivienda en virtud de una cesión gratuita, sin abonar renta alguna por su uso, ni siquiera el importe de los suministros, por mera liberalidad o tolerancia de los propietarios.

En la sentencia expone el Alto Tribunal la distinción conceptual entre los gastos necesarios y los útiles, según lo establecido en el artículo 453 CC, así como sobre el concepto de “buena fe” en las situaciones de tenencia de las fincas en precario, a los efectos de determinar la existencia o no de un derecho de retención de la finca, como motivo para desestimar un desahucio por no haber restituido al poseedor de los citados gastos. En este caso, no se trataba de desahucio, pues el yerno había salido de la finca, y seguía en posesión la hija y la nieta.

Lo que aquí se dilucidaba es si estaban los suegros obligados a restituir al yerno el importe de las obras realizadas.

Los gastos necesarios aclara la sentencia que "responden a devengos indispensables y por ello impuestos e imprescindibles y son exigidos para la conservación de la finca, de forma tal que de no haberlos hecho el bien habría dejado de existir o desmerecido notablemente.

Mientras que los gastos útiles son "los que responden a las mejoras introducidas en la finca poseída, que incrementan su producción o su rendimiento, con repercusión consecuente de su mayor valor en venta".

En este sentido, el Tribunal Supremo tiene establecido que, con independencia de si el poseedor de una finca lo es de buena o mala fe, el fundamento que justifica el derecho a ser resarcido de los gastos necesarios es que los mismos los hubiera tenido que desembolsar el propietario en cualquier caso, para evitar la pérdida o el notable desmerecimiento de la finca. De esta forma, se tiene a evitar situaciones de enriquecimiento injusto.

En el caso concreto abordado en la sentencia, (construcción de una piscina y de un garaje) fueron calificados como gastos útiles, pues no pueden considerarse necesarios en el sentido exigido por la jurisprudencia, pues no cabe entender que "de no haberlos hecho el bien habría dejado de existir o desmerecido notablemente, es decir, que se trate de gastos de estricto mantenimiento o conservación realizados para evitar el deterioro o pérdida de la cosa".

Y, para que el poseedor de un inmueble tenga derecho a que le sean reembolsados los gastos útiles, es preciso que dicha posesión sea jurídicamente “de buena fe”.

Cuando los gastos no son necesarios, sino útiles, el poseedor que los paga, ha de tener la consideración jurídica “de buena fe”, si pretende que le sean restituidos por el propietario.

El Tribunal Supremo resuelve esta controversia aplicando la jurisprudencia sobre si puede considerarse o no al precarista -a quien se le concede la posesión de una finca en concepto de precario- como poseedor de buena fe, a los efectos de que se le reembolsen los denominados gastos útiles.

Y nos recuerda que esta cuestión viene siendo resuelta en sentido negativo por el Tribunal Supremo, negando el derecho a retener la finca para oponerse, por ejemplo, al desahucio interpuesto por el propietario, en base a la realización de dichos gastos útiles. Por el contrario, sí que lo ha admitido respecto de los gastos necesarios.

El fundamento de negar la condición de poseedor de buena fe está en que "… sabe que la casa no le pertenece y el desplazamiento patrimonial desde el precarista al dueño de la finca se produce con una finalidad ampliamente compensatoria, cual es la de procurarse una mayor comodidad durante los muchos años (más de doce) que gratuitamente había de disfrutar del inmueble” (ver s. de esta sala de 22 de marzo de 1978)", y "no puede estimarse la concurrencia de buena fe en la conducta del actor, toda vez que conocía en todo momento que el terreno no era de su propiedad y quien era el propietario del mismo", razón por la que niega el derecho de retención del art. 361 CC a quien construyó sobre finca ajena, "entrando en juego el artículo 435 del Código Civil en cuanto prevé que la posesión de buena fe pierde este carácter desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente y sin negar a éste el derecho a defenderse".

En las situaciones de precario, señala la sentencia, “la falta de título suficiente y de buena fe (derivada del conocimiento por el precarista de su falta de título), por tanto, no existe ni derecho de reembolso de los gastos útiles ni el derecho de retención que garantiza su efectividad.” En el concreto supuesto abordado, la Audiencia Provincial dio la razón al demandante -yerno-, sobre la base de que los suegros -propietarios- admitieron pagar parte de los gastos y mejoras realizadas, concretamente un portón automático y el cerramiento de la finca, por ser "en beneficio de toda la finca", considerando la Audiencia que, por ese motivo, debían aceptar también que otros gastos que, aun no siendo necesarios redunden también en beneficio de toda la propiedad, fuesen reembolsados al actor.

Sin embargo, el Tribunal Supremo señala que no figura en ninguna de las Sentencias de primera o segunda instancia, que existiese un acuerdo o contrato de distribución de gastos entre los propietarios y los precaristas, sino una interpretación errada por parte de la Audiencia Provincial, de las consecuencias que el pago por los demandados de ciertos gastos (de los que tampoco se afirma su condición de gastos de reembolso obligado y que no son controvertidos), en el sentido de que les vincularía a los efectos de obligarles a reembolsar también cualquier otro gasto útil hecho por el demandante precarista.

El Tribunal Supremo no está de acuerdo con esa interpretación, que supondría una especie de vinculación de los propietarios por el acto propio de haber pagado parte de los gastos, de forma que esta asunción voluntaria de una parte de las obras (portero automático y cerramiento), ajenas a las que son objeto de la reclamación (piscina y garaje), les vincularía respecto de la restitución de esta últimas.

Considera el Tribunal Supremo que la conclusión de la Audiencia Provincial carece de apoyo legal y jurisprudencial, pues implicaría generar un efecto de vinculación similar al derivado de la doctrina de los actos propios, por el hecho de asumir voluntariamente el pago de ciertos gastos, sin concurrir los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de dicha doctrina, pues la posición de los demandados a lo largo de todo el proceso lo que revela y exterioriza es un claro disentimiento/disconformidad/oposición con la pretensión resarcitoria de la actora, y que en ningún caso puede tener fundamento en un contrato o acuerdo de distribución de gastos, que ni afirmó el demandante en su demanda que existiera, ni tampoco lo sostuvo en su escrito de apelación, ni consideraron probado en primera ni en segunda instancia.

Por lo anteriormente expuesto, el Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por los propietarios -los suegros-, dado que tratándose de gastos útiles la piscina y garaje, pero no necesarios, y no tener el precarista la condición de poseedor de buena fe, cuando realizó las obras y/o las pagó, era conocedor, o debía serlo jurídicamente, de que tales pagos no tenía derecho a que le fuesen reembolsados por los propietarios, de forma que sufragados por el yerno, quedan en la propiedad, sin derecho a que se le restituya importe alguno.

Como se señala en la Sentencia, en este caso, no existía acuerdo alguno entre las partes, propietarios y precaristas, sobre si se asumían dichos gastos o costes de las obras por unos u otros, puesto que los propietarios sólo aceptaron pagar una parte (portero automático y cerramiento de la finca), pero por su propia voluntad, sin que existiese acuerdo sobre el pago de ninguna partida, tampoco de la piscina y garaje.

Siendo precarista el yerno, al sufragar la piscina y el garaje en finca de sus suegros, no tiene derecho a que le restituyan esos gastos, pues no es poseedor de buena fe, ni dichos gastos son necesarios, aunque sean útiles.

La recomendación en este tipo de situaciones, de cesión en concepto de precario, es pactar entre las partes que parte se asumirá o no por la propiedad una vez que se extinga la posesión, respecto de obras que se pretendan realizar. De esta forma, se evitarán pleitos posteriores que, en este caso, ha llegado hasta el Tribunal Supremo.

También debe quedarle claro a quienes tengan la condición de precaristas, que si realizan obras que no sean necesarias, no podrán después reclamar a la propiedad que les restituyan el coste de las obras que realizaron.

DEPARTAMENTO CIVIL

DURAN & DURAN ABOGADOS