Hablemos del desahucio por falta de pago del alquiler

En nuestro permanente deseo de ilustrar -de informar- a los visitantes de nuestra Web sobre los pleitos más frecuentes, toca hoy hablar del Desahucio por falta de pago de la renta o del alquiler, situación que ocupa un relevante lugar en el ranking de frecuencia de pleitos en nuestros juzgados y tribunales.

Empecemos por desmenuzar la palabra Desahuciar: Se compone mediante el prefijo “des”, y la terminación “ahuciar”, esta última proveniente del verbo en desuso “afiuciar”, que significa dar confianza. Así, en la primera acepción del Diccionario de la RAE significa, más o menos, “quitarle a alguien la esperanza de lograr algo que quiere. En la segunda, se refiere al acto médico de descartar la curación de un enfermo. Y, por fin, en la tercera, se refiere al acto legal mediante el que el dueño de un inmueble “despide” a un inquilino, “le quita la esperanza o la confianza de seguir ocupando, por ejemplo, una vivienda”. Y es a esta última acepción a la que nos vamos a referir; pero me ha parecido conveniente contextualizar el concepto en sus raíces etimológicas y semánticas.

Así pues, ¡vayamos al grano!:

1. Son -como decía al inicio de este artículo- muy frecuentes, por desgracia, las situaciones en que se produce el impago de las rentas o alquileres (sus causas son también muy variadas) y, subsiguientemente, la acción del propietario para recuperar la posesión de la vivienda y, si es posible, el dinero dejado de percibir.
2. Lo primero que conviene no olvidar es que la renta o alquiler es una obligación (la principal podríamos decir) que tiene el arrendatario, el inquilino; el resto no dejan de tener trascendencia, pues también las hay que, si se incumplen, pueden dar lugar a la ruptura del contrato de alquiler. Pero -insisto- es el pago del alquiler la columna vertebral que el inquilino tiene para asegurar su continuidad en la posesión y disfrute del inmueble alquilado.
3. El arrendador -el propietario- no está desprovisto de obligaciones, siendo la principal mantener al inquilino en el goce o disfrute pacífico del inmueble (generalmente, una vivienda, o un local de negocios); y para ello, tiene el deber de reparar todos los desperfectos que se originen, excepto aquellos deterioros menos importantes que se deban al uso normal de la vivienda, o aquellos otros que se pacten en el contrato como no obligatorios para él.
4. Pero ¿qué sucede si, pongamos por caso, se produce un deterioro grave que dificulta también gravemente el normal uso y disfrute del inmueble? Lo habitual en estos casos es que el inquilino dé cuenta de ello al propietario, con el apercibimiento de que éste último ha de proceder a la inmediata reparación del asunto o, alternativamente, permitir que sea el inquilino quien lo haga por cuenta de la Propiedad, procediendo esta última a pagárselo luego, o, también de forma alternativa, a compensarlo después en o con cargo a los alquileres. Todo esto es muy conveniente dejarlo bien establecido por escrito, o, en todo caso, adecuadamente probado, “por si las moscas”. También es muy conveniente que, de vez en cuando y sobre todo, si se producen este tipo de cosas, leamos el contrato minuciosamente; y, ante cualquier duda, acudamos a un jurista experto que nos ayude a resolverla adecuadamente.
5. Acabamos de referirnos en el apartado anterior al verbo compensar; y es aquí donde quiero detenerme un poco más para explicar qué tiene por norma el Tribunal Supremo en cuanto a las posibles compensaciones de los alquileres impagados con cargo a deudas que la Propiedad tenga ante el inquilino:
6. En ningún caso (a menos que hayamos hecho lo que indicaba en el número 4 precedente, esto es, dejar por escrito que el Propietario nos permite compensar los alquileres con cargo a la deuda pendiente), debemos permitir que nuestro abogado (el que nos vaya a defender del desahucio) quiera contestar a la demanda alegando la compensación, ya que corremos un riesgo cierto de que el Juzgado primero y, luego, la Audiencia Provincial y el Tribunal Supremo, nos digan que no cabe la compensación. Esto se basa en una recientísima Sentencia del Tribunal Supremo, concretamente, la núm. 935/2022, que afirma, entre otras cosas, que los argumentos para oponerse a un desahucio por falta de pago están muy tasados en el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (acreditar que se ha pagado; proceder a pagar enervando la acción; y poco más), pero nunca alegando que el Propietario nos debe dinero por otros conceptos. Reitero que esta Sentencia -y también otras precedentes- aclaran que la compensación, aunque la deuda del Propietario esté vencida, sea líquida y exigible, no se puede oponer en una demanda de desahucio por falta de pago, porque la compensación no es un pago en sí misma, sino una mera forma de extinción de las obligaciones.
7. Pero si nos colocamos en la posición inversa, esto es, si somos el propietario y el inquilino no nos paga, lo primero que hemos de saber es que, en la primera ocasión en que le demandemos, él podrá enervar nuestra demanda (enervar significa debilitar, quitar la fuerza) mediante el pago inmediato (si vuelve a no pagar y le demandamos, ya no podrá enervar). Pero si somos el Propietario y el inquilino es nuestro acreedor porque le debemos dinero, es importante que, a menos que nos deba mucho, si lo que queremos es realmente echarlo del inmueble, de acuerdo con lo que dice en uno de sus apartados la Sentencia a que acabo de referirme, no debemos pedirle que pague las rentas, sino que sólo deberemos pedirle al Juez que le prive del arrendamiento, ya que si le pedimos el dinero que nos debe, la Sentencia comentada da pie -aunque un tanto de soslayo- a admitir que el inquilino pueda alegarnos la compensación.
8. Son estas cosas jeribeques, trapisondas de la Ley que, en la práctica cotidiana, conviene no olvidar, y por lo que conviene que, cuando nos enfrentemos con un caso así, acudamos a juristas expertos que defiendan eficazmente nuestros intereses.

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Miguel Durán Campos
Abogado, Socio Presidente

Durán & Durán