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¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
La cláusula de vencimiento anticipado es una disposición contractual, presente en la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios, que permite a la entidad exigir el pago total de la deuda antes del plazo inicialmente acordado. La causa más común de vencimiento anticipado consiste en el impago de cualquier cantidad ya sea del capital pendiente de amortizar o de sus intereses.
Por ejemplo: Si un préstamo tiene establecido pagos o vencimientos mensuales, de forma que el prestatario va pagando mensualmente parte del capital y los correspondientes intereses, cuando se dejan de pagar un determinado número de cuotas mensuales, la entidad financiera puede resolver el contrato y, en ese caso, vence toda la deuda que en ese momento estuviera pendiente. Es decir, que, a partir de ese momento, el prestatario estaría obligado a devolución del total de la deuda pendiente con el banco.
Con anterioridad a que el banco interponga la denominada ejecución judicial, normalmente remite un burofax en el que, primero solicita que se ponga al día en los pagos y, cuando no se atienden los pagos, otro burofax posterior por el que comunica que resuelve el contrato, y reclama la totalidad del capital pendiente y, asimismo, los intereses pendientes y de demora.
El siguiente paso que da el banco es iniciar un procedimiento judicial llamado ejecución hipotecaria, cuando la deuda está garantizada con una hipoteca.
Si no está garantizada la deuda con una hipoteca, se procede también a inicial un procedimiento de ejecución en virtud de la que se procede al embargo de todos los bienes y derechos de los que disponga el deudor
Además del impago de las cuotas debidas, también se puede recoger la posibilidad de ejecutar el préstamo en caso de deterioro significativo del bien hipotecado, la falta de contratación de los seguros, así como su impago e, incluso, cargas posteriores que no haya consentido el primer acreedor, entendiéndose éstas como embargos e hipotecas posteriores. Sin embargo, esta posibilidad no es muy común.
¿Es abusiva la cláusula de vencimiento anticipado?
Si bien como hemos dicho en el apartado anterior el banco podía instar la resolución del contrato ante el impago de cuotas y reclamar el cobro de la totalidad de las cantidades pendientes, el régimen legal establece limitaciones a la entidad financiera para poder resolver el contrato y reclamar la totalidad de la deuda. Ha de cumplir unos requisitos, y han de darse unas concretas circunstancias.
Se ha dictado una extensa jurisprudencia en la que se ha procedido a declarar como nula dicha cláusula cuando se produce una la clara desproporción, por su falta de claridad y transparencia, así como por la vulneración de la Directiva 93/13/CEE.
¿Cuál es su regulación ahora? Modificaciones en la normativa que regula la cláusula de vencimiento anticipado.
De la mano de la jurisprudencia ha venido la modificación normativa.
Antes de la Ley 1/2013 de 14 de mayo el simple impago de cualquier cantidad debida facultaba a la entidad para ejecutar el préstamo hipotecario, pero a raíz de la Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, se reformó el artículo 693 de le Ley de Enjuiciamiento Civil que obligaba que el impago fuera de, mínimo, 3 cuotas.
Posteriormente, con la Directiva 2014/7 y la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 15 de marzo de 2019, para que pueda ser ejecutada la cláusula, se han de cumplir los siguientes requisitos:
- En la primera mitad del préstamo: IMPAGO DE 12 MENSUALIDADES O DEL 3 % DEL CAPITAL CONCEDIDO.
- En la segunda mitad del préstamo: IMPAGO DE 15 MENSUALIDADES O DEL 7 % DEL CAPITAL CONCEDIDO.
- El banco debe requerir el pago previamente
- Debe dar un plazo mínimo de un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Si el contrato de préstamo hipotecario contiene una cláusula que no cumple con lo anteriormente expuesto, tras la citada modificación legal, el banco no podrá ejercitarla si no se dan los supuestos concretos contemplados en la ley. Por tanto, cualquier cláusula que contradiga lo que establece la ley, se tendrá por no puesta, y el banco habrá de respetar lo legalmente establecido.
¿Qué pasa si el banco ejecuta la hipoteca por impago?
Para los supuestos en los que la entidad le presente al deudor una demanda de ejecución hipotecaria, el demandado deberá revisar que, efectivamente, se hayan cumplido los requisitos que hemos indicado anteriormente.
En el caso en que no se cumpla cualquiera de ellos, dicho incumplimiento del banco sobre los requisitos que ha de cumplir, y sobre la inexistencia del número de impagos, será el principal motivo de oposición a la demanda presentada, consiguiendo así que no se deban abonar en ese procedimiento las cantidades pendientes hasta el vencimiento total del préstamo.
Pero esa victoria implicará que el procedimiento concreto se archive, pero el banco podrá iniciar nuevo procedimiento cuando se cumplan esos requisitos. Es decir, si pese a que cuando presentó la demanda de ejecución el banco, no se cumplían los requisitos, con el tiempo sí se cumplen, podrá presentar nueva demanda ejecutiva, y en ese momento, sí que será no sólo admitida, sino que se despachará la ejecución.
No obstante, el archivo de la ejecución sirve para proceder a la negociación con la entidad financiera, e intentar llegar a un acuerdo, si es posible.
En el supuesto de que el banco hubiera cumplido con la totalidad de los requisitos, la ejecución hipotecaria seguiría su curso debiéndose pagar la suma pendiente del préstamo. En el caso en que no pudiera atenderse la deuda, pagarse la deuda la entidad se cobraría el préstamo a través de la subasta del bien hipotecado
Ante la posibilidad de perder la vivienda, recomendamos revisar correctamente todas las comunicaciones que pudiera llegar a realizar la entidad para así saber en qué punto nos encontramos. Recibir la primera reclamación por la que el banco exige el cumplimiento de la cláusula de vencimiento anticipado no tiene por qué ser una “sentencia a muerte”, sino que cabe la posibilidad de negociar con la entidad para redirigir la situación de los impagos.
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