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Por desgracia, los casos de divorcio están creciendo en España de manera exponencial y uno de los problemas con los que nos encontramos en Duran y Duran Abogados es la renegociación o gestión de la hipoteca que queda por pagar. En este sentido, te vamos a dar una serie de consejos a seguir para poder gestionarlo con éxito.
En este sentido, existen muchísimos escenarios que deben tenerse en cuenta ya que el banco va a jugar un papel muy importante y, por supuesto, se trata de una negociación “a tres bandas”, por lo que la asistencia de un abogado es del todo fundamental.
¿Qué pasa si mi ex pareja deja de pagar su parte de la hipoteca?
Ese es uno de los escenarios menos deseables. Lo que ocurre cuando una de las dos partes deja de pagar la hipoteca es que el banco intentará negociar la deuda, concediendo periodos de carencia de pago, en los cuales solo se pagan intereses. También se puede alargar el plazo de la hipoteca para aliviar la carga mensual de pago, cosa que los bancos, frente a un escenario de impago, suelen acceder.
Si se ha negociado con el banco, pero mi ex pareja sigue sin pagar ¿Qué puede ocurrir?
Lo que puede pasar en estos casos es que el banco ejecutará la hipoteca y, como se dice vulgarmente, sacará la vivienda a subasta en un juzgado o en la notaría. En este caso, lo que suele ocurrir es que el banco se queda la hipoteca por el 65% del valor de tasación y se cancela la hipoteca. En este sentido, podemos enfrentarnos a un desahucio, siempre y cuando la familia que viva en la vivienda no esté en situación de “riesgo de exclusión social” o que vivan menores dentro de la vivienda.
¿Puedo quitar a mi ex pareja de la hipoteca?
Los titulares de la hipoteca no pueden, por sí solos, proceder a la modificación subjetiva de la hipoteca ya que, para ello, necesitan el consentimiento del acreedor, es decir, el consentimiento del banco. En este sentido, el art. 1.205 del Código Civil indica que: “La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.”
Si el banco no está de acuerdo, ¿Qué puedo hacer?
Desde Duran y Duran Abogados te aconsejamos que antes de firmar el convenio de divorcio, averigües si el banco está dispuesto a una novación de la hipoteca. Puede pasar que, como hemos dicho, el banco no esté de acuerdo en la novación de la hipoteca por, por ejemplo, insuficiencia de garantías de quien se deba quedar con dicha hipoteca. Esto da a lugar que aunque en convenio regulador sea claro y los acuerdos entre las partes estén aceptados, sólo tendrá efecto entre las partes ya que ambos dos seguirán apareciendo como deudores obligados frente al banco.
Eso significa que si quien debe pagar la hipoteca por el acuerdo firmado, deja de pagar, el banco se dirigirá contra el otro cónyuge. Es decir, el acreedor es quien tiene la última palabra ya que, sin garantías añadidas, nadie puede obligar al banco a una novación de hipoteca.
¿Y si hay sentencia judicial que afecta a la vivienda?
El juez podrá dictaminar el destino último de la vivienda, pero las dos partes quedarán sujetas al pago de la hipoteca, aunque será una la que se quede viviendo en ella. Evidentemente, incluso con una sentencia judicial, si una de las dos partes no paga su parte, la otra puede llegar a verse embargada.
En definitiva, se trata de una muy compleja negociación que requerirá de garantías añadidas de cara al banco acreedor ya que, de no ser así, el banco no estará dispuesto a tener más riesgo de impago derivado de una novación de hipoteca. La garantía compartida inicial deberá recaer, en cuantía, en su totalidad, sobre una de las partes para que se pueda llevar a cabo la novación. Por esta razón, debes confiar en un buen profesional del derecho que te ayude a encajar económica y financieramente esta nueva situación.
