¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca?

Es muy habitual los clientes que llegan a Durán & Durán preguntándose, ¿cómo puedo saber si tengo cláusula suelo en mi hipoteca?. Y es que en ocasiones no es tarea fácil distinguir en las estricturas de nuestro préstamo esta cláusula, y más cuando en ocasiones, el banco la ha retirado y el cliente no sabe que durante todos los años anteriores, ha estado pagando de más. 

Debemos destacar que no todas las cláusulas suelo son contrarias a la ley, no obstante, y de forma generalizada, muchas entidades han llevado malas prácticas a la hora de establecerlas en los préstamos, por lo que siguiendo el criterio establecido por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, prácticamente el 100% de las sentencias, declaran la nulidad de esta cláusula así como su devolución desde la fecha en que se empezó a aplicar.

¿Qué es una Cláusula Suelo y cómo funciona?

La cláusula suelo es una cláusula que las entidades financieras han venido incluyendo en los préstamos hipotecarios de aquellos clientes que suscribían un préstamo hipotecario con interés variable, que consiste en la fijación de un límite mínimo en los intereses que el cliente deberá pagar.

Además de la cláusula suelo, existe la “cláusula techo”, que viene a establecer lo contrario de la cláusula suelo, es decir, un límite máximo sobre los intereses que el cliente deberá abonar.

La consecuencia de establecerse los referidos límites (ya sea un interés mínimo “cláusula suelo” o un interés máximo “cláusula techo”) viene siendo que el cliente nunca podrá rebasarlos, por lo que, si el interés del mercado baja por debajo del límite establecido en el préstamo, el cliente seguirá estando obligado a abonar el límite que se ha pactado en el préstamo.

Ello implica que el cliente nunca se beneficiará de una bajada de interés y siempre estará obligado a satisfacer ese mínimo pactado, pese a que el interés del mercado se encuentre por debajo.

¿Cómo saber si tengo una cláusula suelo en mi préstamo hipotecario?

Para identificar si el préstamo contiene una cláusula de este tipo, se debe acudir al contrato de préstamo hipotecario y, en el mismo, buscar un apartado que se titule algo así como “Tipo de interés variable” o “límite a la aplicación del interés variable”. Dicha cláusula suele establecerse en la cláusula tercera bis, no obstante, puede suceder que no se incluya en dicha cláusula y que tampoco esté bajo alguno de los títulos mencionados, siendo por tanto más difícil su localización y siendo necesario en ese caso que lo revise un abogado especialista en estos temas.

Sirva de ejemplo de cláusula suelo, la siguiente cláusula: “A efectos hipotecarios las partes hacen constar que el interés de esta operación, aunque experimente variación […] será como mínimo del 6,00% nominal anual y, como máximo del 16,00% nominal anual”.

En el presente caso habría una cláusula suelo del 6% y una cláusula techo del 16%, y, por lo tanto, aunque el interés estuviera por debajo del 6% el cliente seguiría obligado a seguir pagando ese interés. Ahora bien, en el caso de que el interés fuera superior al 6% el cliente debería pagar el porcentaje que correspondiera, sin pasar del 16% que actúa como límite máximo.

¿Cuál es el objetivo de los Bancos al establecer dichos límites?

La entidad financiera logra asegurarse cobrar un porcentaje superior al que le corresponde, siempre que el interés del mercado esté por debajo del interés pactado en el préstamo. En el caso de que el interés esté por encima del interés mínimo el cliente no se ve beneficiado pagando ese mínimo, sino que debe pagar el % de interés al que esté el mercado.

Por el contrario, el cliente se ve perjudicado ya que habiendo podido pagar una cuota de interés más baja que la pactada, se ve obligado a abonar el interés mínimo estipulado en el préstamo.

A modo de ejemplo: Pongamos que el interés del mercado está a 1%, pero en el préstamo se ha pactado un interés mínimo del 4%, el cliente siempre que el interés esté por debajo del 4% deberá pagar ese mínimo. Si el interés está por encima del límite pactado como interés mínimo se deberá pagar ese %, a menos que supere el límite máximo establecido como cláusula techo.

¿Beneficia al cliente tener la cláusula techo?

A día de hoy la presente cláusula no se ha llegado a aplicar en ningún caso, dado que no se ha producido una subida tan alta, por lo que de nada sirve tenerla.

La única razón de existir dicha cláusula techo sería simular ante el cliente que le beneficia aceptar unos límites mínimos y máximos, dado que en el caso de que el interés subiera por encima del tope máximo se vería protegido, todo ello, sin que en realidad se hayan dado unas subidas tan altas que hayan obligado a aplicar los límites máximos.

Lo anterior ha comportado, que el cliente pensando que está protegido de unas subidas muy altas acepte unos límites al interés que deberá pagar. No obstante, como ya venimos diciendo, la cláusula techo no se ha llegado a aplicar nunca, y por el contrario si que se ha llegado a aplicar la cláusula suelo obligando al cliente a pagar un mínimo, pese a que podría haber pagado menos.

¿Cuándo podemos encontrarnos ante una cláusula suelo abusiva?

La cláusula suelo se ha venido considerando abusiva por los tribunales en aquellos casos en que su inclusión en el préstamo hipotecario se ha hecho sin la debida transparencia.

Hay falta de transparencia, cuando el cliente que suscribe el préstamo no recibe la suficiente información sobre dicha cláusula. Es decir, cuando el Banco no explica al cliente la existencia de la cláusula en el contrato, así como tampoco advierte de las implicaciones y consecuencias de la aplicación de dicha cláusula.

¿Qué ocurre si la entidad me ha eliminado la cláusula suelo o si el préstamo está cancelado?

Una vez localizada la cláusula en el contrato, se debe proceder a comprobar si se sigue pagando la cláusula suelo o si está fue eliminada, y en este último caso si, habiendo sido eliminada, se han devuelto las cantidades cobradas por la cláusula suelo o no.

Es importante este punto, dado que la cláusula suelo se devuelve desde que se incluyó dicha cláusula en el préstamo hasta que la entidad la deje de aplicar. La comprobación se realiza mediante extractos de la cuenta bancaria del cliente o bien mediante carta recibida de la entidad financiera indicando que se procede a la eliminación de la cláusula.

Conocer este dato fundamental, dado que habrá clientes que reclamarán hasta que se les eliminó la cláusula suelo, y en cambio otros clientes deberán reclamar hasta día de hoy, ya que no se les ha eliminado.

Para el caso de que el préstamo esté cancelado, sigue siendo posible reclamar por todas aquellas cuotas que se pagaron hasta que se canceló el préstamo o hasta que se eliminó la referida cláusula.

¿Existen requisitos para poder reclamar dicha cláusula?

Sí. Para que la cláusula sea declarada abusiva y nula y se devuelvan las cantidades, se deben tener en cuenta dos factores.

El primer factor es que el cliente sea un consumidor, es decir, que el préstamo se haya suscrito con una persona física fuera de su actividad empresarial o profesional. Quedan por tanto excluidos de dicho concepto aquellas personas que suscriben el préstamo dentro de su actividad empresarial, así como las personas o empresas que contratan directamente, a no ser que la adquisición de dicho inmueble, lo hayan hecho con fines de disfrute personal, según la última sentencia obtenida por Durán & Durán Abogados que ha permitido a una empresa reclamar la cláusula suelo.

El segundo factor, para que prospere una reclamación frente a una cláusula suelo, es que no haya habido transparencia, es decir, que el cliente no supiera de la existencia de dicha cláusula y que además exista una desproporción entre el suelo y el techo establecidos.

Resumidamente, estas serían las claves para entender cómo saber si tienes cláusula suelo en tu hipoteca y entender cómo funciona. Igualmente, si no estás seguro o segura, en Durán & Durán Abogados nos ponemos a tu diposición para revisar tu contrato hipotecario y confirmar si eres un afectado por esta cláusula abusiva.

En este sentido, son numerosas las sentencias en las que Duran & Duran Abogados ha conseguido la nulidad de la cláusula suelo. Si consideras que tu préstamo contiene una cláusula suelo, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, nuestros abogados especialistas en cláusula suelo te ayudarán.